ΑΓΟΡΑΠΩΛΗΣΙΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΑΠΟ ΗΜΕΔΑΠΟΥΣ Η ΠΟΛΙΤΕΣ ΚΡΑΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΗΣ ΕΥΡΩΠΑΪΚΗΣ ΕΝΩΣΗΣ

Κάθε Ελληνίδα και Έλληνας ή πολίτης της Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορεί να αποκτήσει οποιοδήποτε ακίνητο επιθυμεί σε οποιοδήποτε σημείο της ελληνικής επικράτειας. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων καταρτίζονται κατ’ αποκλειστικότητα εγγράφως με συμβολαιογραφική πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου. Η κάθε αγοραπωλησία ακινήτου αποτελεί μια σημαντική διαδικασία, εξαιτίας κυρίως του υψηλού χρηματικού τιμήματος που διακινείται και των φορολογικών συνεπειών που ακολουθούν, λόγοι σοβαροί για να επιστήσουν την προσοχή όλων των συναλλασσόμενων. Η παρουσία ενός δικηγόρου στην αγορά ακινήτου είναι κρίσιμη σε πολλά στάδια της διαδικασίας της αγοραπωλησίας.

Κάθε υποψήφιος αγοραστής πριν προβεί στην αγορά ακινήτου πρέπει να κάνει τα ακόλουθα μικρά βήματα μεγάλης σημασίας:

Α) ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ: Αρχικά ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή πρέπει να ελέγξει μια σειρά θεμάτων που αφορούν το ακίνητο στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο (έλεγχος τίτλων του ακινήτου). Αναλυτικότερα ο έλεγχος γίνεται για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, δηλαδή εάν τυχόν υπάρχουν προσημειώσεις υποθήκης, υποθηκεύσεις ή εάν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εκκρεμείς αγωγές σε βάρος του ακινήτου. Μελετάμε με μεγάλη προσοχή του τίτλους, ώστε να δούμε την αλληλουχία και τη νομιμότητα του τρόπου κτήσεως του προς μεταβίβαση ακινήτου του ή των δικαιοπαρόχων.

Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος και το ακίνητο είναι «καθαρό» από βάρη, στη συνέχεια σκόπιμη είναι η λήψη ενός αντιγράφου των τίτλων του ακινήτου, το οποίο θα χρειαστεί για τη μετέπειτα σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Β) ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΦΟΡΟΥ ΑΓΟΡΑΣ: Είναι επίσης σημαντικό ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε τι ύψος θα ανέλθει το ποσό που θα κληθεί να πληρώσει ως φόρο αγοράς. Ο φόρος μεταβίβασης δηλαδή ο φόρος που πληρώνει στην εφορία ο αγοραστής για την αγορά ενός ακινήτου μειώθηκε σε 3%. Σε αυτό προστίθεται ποσοστό 3% υπέρ του δήμου. Ο φόρος μεταβίβασης με ΦΠΑ (αφορά οικοδομές που κτίστηκαν μετά το 2005 και πωλητές εργολάβους) ανέρχεται σε 23% επί του απολογιστικού κόστους της οικοδομής που αντιστοιχεί στο ακίνητο που πωλείται

Β) ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ:

            Ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή συνεχίζει τον έλεγχο σχετικά με το ακίνητο στην κατά τόπον αρμόδια Πολεοδομία. Αναλυτικότερα μελετά την οικοδομική άδεια του ακινήτου για να διαπιστώσει εάν είναι τυχόν αυθαίρετο ή όχι, εάν υπάρχουν τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις ή υπερβάσεις σε σχέση με την άδεια. Σε περιπτώσεις όπως οι ημιυπαίθριοι και οι χώροι στάθμευσης που η χρήση τους δεν έχει νομιμοποιηθεί, είναι απαραίτητο να εκκινήσει η σχετική διαδικασία για να μην αντιμετωπίσει μελλοντικά προβλήματα ο αγοραστής.

Δ) ΣΥΝΤΑΞΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ:

Η υπογραφή του επίσημου συμβολαίου διενεργείται στο συμβολαιογραφείο με την επίσημη παρουσία του συμβολαιογράφου, του πωλητή, του υποψήφιου αγοραστή και, εφόσον υπάρχουν, των δικηγόρων των δύο συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία. Αφού το συμβόλαιο αναγνωσθεί καθαρά και οι δύο πλευρές δηλώσουν ότι το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τους όρους και το περιεχόμενό του, γίνεται η υπογραφή του συμβολαίου και από τις δύο πλευρές.

Ε) ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ:

Επίσημα η μεταβίβαση της κυριότητας λαμβάνει χώρα με την μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, όπου κατοχυρώνεται και επίσημα στην μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη η διαδικασία της αγοραπωλησίας και η κυριότητα του ακινήτου.

ΣΤ) ΛΟΙΠΑ ΕΞΟΔΑ:

            Όλες οι μεταβιβάσεις ακινήτων γίνονται μόνο με την επισύναψη υπεύθυνης δήλωσης μηχανικού, η οποία θα βεβαιώνει ότι δεν υπάρχει στο ακίνητο καμία απολύτως πολεοδομική παράβαση. Επίσης οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων θα πρέπει να υπολογίσουν και τα υπόλοιπα έξοδα που περιλαμβάνουν:

ι) Αμοιβή δικηγόρου: Από την 1η Ιανουαρίου 2014 η παράσταση δικηγόρου κατά τη σύνταξη και υπογραφή μεταβιβαστικού συμβολαίου ακινήτου είναι προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη, ωστόσο συχνά μπορεί να αποδειχθεί κρίσιμη για την αποφυγή νομικών σφαλμάτων, ενώ διασφαλίζει και την εγκυρότητα στην υπεράσπιση των συμφερόντων σας, είτε ως αγοραστή είτε ως πωλητή.

ιι) Αμοιβή συμβολαιογράφου: Η αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται με βάση κλίμακα η οποία προβλέπει ότι όσο μεγαλύτερη είναι η αξία του ακινήτου τόσο χαμηλότερος είναι ο συντελεστής υπολογισμού της αμοιβής. Ξεκινά από 1% για αξία έως 120.000 ευρώ, μειώνεται στο 0,7% για αξία άνω των 120.000 ευρώ έως 380.000 ευρώ και πέφτει στο 0,65% εφόσον η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο υπερβαίνει τις 380.000 και φθάνει μέχρι και τα 2.000.000 ευρώ. Στην αμοιβή των συμβολαιογράφων επιβάλλεται και ΦΠΑ 23%, ενώ θα πρέπει να γνωρίζετε ότι θα κληθείτε να πληρώσετε ένα πρόσθετο ποσό για κάθε φύλλο του συμβολαίου (συνήθως 4-5 ευρώ ανά φύλλο).

ιιι) Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: συνήθως διαμορφώνονται στο 0,775% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Από την πλευρά του πωλητή, είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τα εξής:

Α)ΤΙΤΛΟΣ ΚΤΗΣΗΣ: Πρέπει να έχετε στην κατοχή σας τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου που σκοπεύετε να πωλήσετε σε επικυρωμένο από το Συμβολαιογράφο αντίγραφο, ο οποίος τίτλος θα πρέπει να είναι “καθαρός” από κάθε είδους βάρη και διεκδικήσεις προκειμένου να προχωρήσει ομαλά η διαδικασία. Επίσης, θα πρέπει να προσκομίσετε και το οικείο πιστοποιητικό μεταγραφής από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο.

Β)ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ: Αν μεταβιβάζεται λόγω πωλήσεως οικόπεδο ή αγροτεμάχιο (με ή χωρίς κτίσμα), πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα που να περιέχει τις δηλώσεις του Ν. 651/77 και του Ν. 1337/83 και συντεταγμένες Ε.Γ.Σ.Α '87.

Γ) ΑΔΕΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ από την Πολεοδομία

Δ) ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ σύμφωνα με τον Ν. 4178/2013 (και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη) ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι το κτίσμα που υπάρχει και η χρήση του είναι σύμφωνα με την οικοδομική άδεια ή (σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις) ότι οι υπάρχουσες αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις έχουν τακτοποιηθεί.

Ε) ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΤΕΛΟΥΣ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ (ΤΑΠ) από τον οικείο Δήμο.

ΣΤ) ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ, η οποία εκδίδεται είτε από το taxis εφόσον ο μεταβιβάζων δεν έχει καμία φορολογική εκκρεμότητα, είτε από την ΔΟΥ εισοδήματος του μεταβιβάζοντος, οπότε στην περίπτωση αυτή πρέπει να αναγράφει και το ακίνητο που μεταβιβάζεται.

Ζ) ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑ από τον οικείο ασφαλιστικό φορέα.

Η) Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από το οποίο να προκύπτει ότι ο μεταβιβάζων είχε δηλώσει το ακίνητο (ή το δικαίωμα, π.χ. επικαρπία) που μεταβιβάζει με τα σωστά στοιχεία στις δηλώσεις Ε9 των ετών 2010, 2011, 2012, 2013 και 2014 και δεν οφείλει φόρο.

Θ) Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου για τις υπό ένταξη στο Κτηματολόγιο περιοχές και εφ' όσον έχει ολοκληρωθεί η Α' Ανάρτηση, ή β) Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος για τις κτηματογραφημένες περιοχές.

Ι) Μόνο για αγοραπωλησίες: Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (Π.Ε.Α.) για κτίσματα άνω των 50 τ.μ. και μόνο για γονικές παροχές και δωρεές: Πληρωμή Ταμείου Νομικών στην Εθνική Τράπεζα πριν από την σύνταξη του συμβολαίου.

Ως προς την αγορά ακινήτων από αλλοδαπούς σε παραμεθόριες ή μη περιοχές της Ελλάδας, είναι χρήσιμο να γνωρίζετε τα εξής:

Βάσει των άρθρων 25 παρ.1 και 26 παρ.2 του Νόμου 1892/1990, τα οποία τροποποιήθηκαν με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 απαγορεύεται σε αλλοδαπούς (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) η αγορά γης και η απόκτηση οποιουδήποτε εν γένει εμπράγματου δικαιώματος σε περιοχές της ελληνικής επικράτειας που χαρακτηρίζονται ως παραμεθόριες, χωρίς προηγούμενη χορήγηση σχετικής άδειας από το Ελληνικό Κράτος. Ως παραμεθόριες περιοχές ορίζονται πλέον: οι τέως νομοί Δωδεκανήσου, Έβρου, Θεσπρωτίας, Καστοριάς, Κιλκίς, Λέσβου, Ξάνθης, Πρέβεζας, Ροδόπης, Σάμου, Φλώρινας και Χίου, οι νήσοι Θήρα και Σκύρος, καθώς και οι τέως επαρχίες Νευροκοπίου του τέως νομού Δράμας, Πωγωνίου και Κόνιτσας του τέως νομού Ιωαννίνων, Αλμωπίας και Έδεσσας του τέως νομού Πέλλης και Σιντικής του τέως νομού Σερρών. Με το άρθρο 114 του Νόμου 3978/2011 αποχαρακτηρίζονται από "παραμεθόριες" αρκετές περιοχές της Ελληνικής Επικράτειας, μεταξύ των οποίων είναι η Θεσσαλονίκη και η Χαλκιδική.

Έτσι, πλέον, κάθε αλλοδαπός που ζει και εργάζεται στην Ελλάδα αλλά και κάθε άλλος πολίτης χώρας εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορεί να αποκτήσει εύκολα και γρήγορα το ακίνητο που πάντα επιθυμούσε αλλά δυσκολεύονταν να αποκτήσει λόγω των χρονοβόρων διαδικασιών που απαιτούνταν. Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο (κατοικία/σπίτι ή επαγγελματικό χώρο) σε περιοχή που χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος", το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει ολόκληρη τη διαδικασία έκδοσης της απαιτούμενης άδειας αγοράς ακινήτου από το Ελληνικό Κράτος, από τη συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως την οριστική έκδοση της απόφασης και την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας.

Απαραίτητα δικαιολογητικά αποτελούν: α) Προσκόμιση των τίτλων κυριότητας του ιδιοκτήτη/πωλητή του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί. β) Ληξιαρχική πράξη γέννησης ή πιστοποιητικό γέννησης του αγοραστή (πρόσφατες). γ) Σύντομο βιογραφικό σημείωμα του αγοραστή. δ)Φωτοαντίγραφο Δελτίου ταυτότητας ή του Διαβατηρίου του αγοραστή. ε) Άδεια διαμονής και Βεβαίωση κατάθεσης δικαιολογητικών για ανανέωση της άδειας διαμονής μαζί με την προηγούμενη ή θεώρηση εισόδου (VISA) στην Ελλάδα ή οποιοδήποτε άλλο έγγραφο που αποδεικνύει νόμιμη είσοδο και διαμονή στην Ελλάδα. Στ) Πρόσφατη βεβαίωση Ποινικού Μητρώου από το αρμόδιο Υπουργείο της χώρας προέλευσης του αγοραστή. ζ) Επικυρωμένο τοπογραφικό διάγραμμα, της ευρύτερης περιοχής του προς αγορά οικοπέδου ή σχεδιάγραμμα της περιοχής της προς αγορά κατοικίας, τα οποία (διαγράμματα) να είναι ενταγμένα σε κάποιο κρατικό σύστημα αναφοράς (π.χ. ΕΣΓΑ 87) 

Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο (κατοικία/σπίτι ή επαγγελματικό χώρο) σε περιοχή, η οποία πλέον δεν χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος", το δικηγορικό μας γραφείο -σε συνεργασία με έμπειρο συμβολαιογραφικό γραφείο- αναλαμβάνει το χειρισμό ολόκληρης της διαδικασίας έως την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας.

Απαραίτητα δικαιολογητικά αποτελούν: 1. Διαβατήριο της χώρας προέλευσης ή νόμιμη Άδεια Διαμονής και 2. η έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) από τις ελληνικές φορολογικές αρχές.

Επιπλέον, βάσει του άρθρου 36Α του νόμου 4146/2013, δίνεται πλέον η δυνατότητα σε αλλοδαπούς κατοίκους του εξωτερικού, πολίτες τρίτων χωρών, που δεν είναι μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής (5 έτη) αγοράζοντας ή μισθώνοντας κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Η εν λόγω 5ετής άδεια παραμονής χορηγείται στους άμεσα αγοραστές / ιδιοκτήτες αλλά και στα μέλη των οικογενειών τους, έχει διάρκεια πέντε ετών με ταυτόχρονη δυνατότητα ισόχρονης επέκτασης της διάρκειάς της και ουσιαστικά παρέχει σε αυτούς τη δυνατότητα να ταξιδεύουν ανενόχλητα σε όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Συνθήκης Σέγκεν (Schengen) χωρίς να απαιτείται βίζα εισόδου για κάθε μία από τις χώρες αυτές. Τα κράτη που έχουν υπογράψει τη συνθήκη Σέγκεν (Schengen) είναι τα ακόλουθα: Βέλγιο, Βουλγαρία, Τσεχία, Δανία, Γερμανία, Εσθονία, Ελλάδα, Ισπανία, Γαλλία, Ισλανδία, Ιταλία, Κύπρος, Λεττονία, Λιχτενστάιν, Λιθουανία, Λουξεμβούργο, Ουγγαρία, Μάλτα, Ολλανδία, Νορβηγία, Αυστρία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Σλοβακία, Φινλανδία, Ελβετία, Σουηδία.

Αναλυτικότερα, το άρθρο 36^Α προβλέπει τα εξής:

1. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε έτη σε υπήκοο τρίτης χώρας, εφόσον έχει λάβει θεώρηση εισόδου όταν απαιτείται και διαθέτει, είτε προσωπικά είτε μέσω νομικού προσώπου του οποίου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του ανήκουν εξ ολοκλήρου, κατά κυριότητα, νομή και κατοχή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ή έχει συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας χρονομεριστική μίσθωση του ν. 1652/1986 «Σύμβαση Χρονομεριστικής Μίσθωσης και Ρύθμιση Συναφών Θεμάτων» (Α`167) όπως ισχύει, ή δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011 (Α`180). Η ως άνω άδεια μπορεί να ανανεώνεται για ισόχρονη διάρκεια, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει κατά τους παραπάνω τρόπους στην κυριότητα, νομή και κατοχή του ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις του προηγούμενου εδαφίου και πληρούνται οι λοιπές, προβλεπόμενες από το νόμο, προϋποθέσεις. Το ελάχιστο ύψος της ακίνητης περιουσίας, καθώς και το συμβατικό τίμημα των χρονομεριστικών μισθώσεων και των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του παρόντος άρθρου καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών το ύψος της ως άνω ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναπροσαρμόζεται, και θα προκύπτει σύμφωνα με τις αναγραφόμενες επί των συμβολαίων αξίες των ακινήτων ή των συμβάσεων μίσθωσης.

2. Ο παραπάνω υπήκοος τρίτης χώρας μπορεί να συνοδεύεται και από τα, κατά την παρ. 1 του άρθρου 54 του ν. 3386/2005, μέλη της οικογένειας του, στα οποία χορηγείται, ύστερα από αίτηση τους, ατομική άδεια διαμονής που ανανεώνεται ή /και λήγει ταυτόχρονα με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.

3. Οι κατά τις παραγράφους 3 και 4 του παρόντος άρθρου χορηγούμενες άδειες διαμονής δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.

4. Το κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου χρονικό διάστημα διαμονής δεν συνυπολογίζεται για τη χορήγηση ιθαγένειας στους διαμένοντες.

Το δικηγορικό μας γραφείο, σε συνεργασία με έμπειρους συμβολαιογράφους και μηχανικούς ανά την Ελλάδα, αναλαμβάνει τη διεκπεραίωση της διαδικασίας κάθε είδους αγοραπωλησίας σε οποιοδήποτε περιοχή της χώρας. Η εξειδίκευσή μας εγγυάται την καθ' όλα ορθή εκπροσώπησή σας με θετικά αποτελέσματα. Για να πληροφορηθείτε για όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την υλοποίηση μιας αγοραπωλησίας, αλλά και για οποιαδήποτε επιπλέον πληροφορία επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλέφωνο 22920

27360.