ΟΙ ΕΜΠΟΡΙΚΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΜΕΤΑ ΤΟΝ Ν. 4242/2014 – ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΚΑΙ ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΟΣ

Με το άρθρο 13 του ν. 4242/2014, που δημοσιεύθηκε στις 28/02/2014, επήλθαν σημαντικές τροποποιήσεις στις εμπορικές μισθώσεις, όπως αυτές ρυθμίζονται σε γενικότερο πλαίσιο με το π.δ. 34/1995. Με τις νέες αυτές ρυθμίσεις, οι εμπορικές μισθώσεις χωρίζονται πλέον σε δύο κατηγορίες: εκείνες που συνάπτονται μετά τις 28/02/2014, ημερομηνία δημοσίευσης του νέου νόμου, και εκείνες που είχαν συναφθεί πριν από αυτήν την ημερομηνία.

Ειδικότερα, ορίζεται πλέον ρητώς ότι οι μισθώσεις που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του νέου νόμου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Συνεπώς, για τις νέες μισθώσεις παύει πλέον να ισχύει η υποχρεωτική δωδεκαετής διάρκεια του π.δ. 34/1995.

Ακόμη, στις νέες μισθώσεις δεν εφαρμόζονται αρκετές από τις διατάξεις του προεδρικού διατάγματος, όπως κυρίως το δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση, αλλά και η δυνατότητα καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή λόγω μεταμέλειας. Ωστόσο, οι συμβαλλόμενοι μπορούν εγκύρως να συμφωνήσουν, ότι οι παραπάνω διατάξεις θα εφαρμόζονται σε συγκεκριμένη σύμβαση μίσθωσης.

Ως προς τις παλαιές μισθώσεις, προβλέπεται ότι οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του π.δ. 34/1995 και έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από τις διατάξεις αυτού, όπως αυτό έχει πλέον τροποποιηθεί. Οι βασικότερες τροποποιήσεις είναι ότι πλέον η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης για την άσκηση του δικαιώματος καταγγελίας για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση μειώνεται στο μισό, ενώ στο μισό μειώνονται και τα μηνιαία μισθώματα που οφείλονται ως αποζημίωση στις περιπτώσεις καταγγελίας.

Κοινό χαρακτηριστικό και στις παλαιές και στις νέες εμπορικές μισθώσεις, είναι ότι εφαρμόζονται σε αμφότερες οι γενικής ισχύος διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ για αναπροσαρμογή του μισθώματος, όταν αυτό δικαιολογείται από τις εκάστοτε συνθήκες.

To π.δ. 34/1995 προβλέπει ρητά τη δυνατότητα επίκλησης και εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ, σε περίπτωση επέλευσης απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, οπότε μπορεί να ζητηθεί η αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του συγκεκριμένου άρθρου, ώστε αφενός η παροχή του οφειλέτη μισθωτή να μην καταστεί υπέρμετρα επαχθής και αφετέρου να είναι δυνατή η συνέχιση της μισθωτικής σχέσης. Όπως γίνεται δεκτό, η αναπροσαρμογή μισθώματος επί επαγγελματικής μισθώσεως είναι δυνατόν να γίνει όχι μόνο κατ’ εφαρμογή του άρθρου 388 ΑΚ, δυνατότητα η οποία ρητώς προβλέπεται στο άρθρο 7 παρ. 4 ΠΔ 34/1995, αλλά και κατ’ εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, η οποία αποτελεί διάταξη αναγκαστικού δικαίου, αν τα περιστατικά στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς σύμβασης, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, και από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του με αίτηση του οφειλέτη να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει και να αποφασίσει τη λύση της σύμβασης εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέσθηκε ακόμη. Επιγραμματικά, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους το δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν, γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Ωστόσο, η αναπροσαρμογή του μισθώματος μπορεί να επιτευχθεί και με βάση το άρθρο 288 ΑΚ, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσον ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών του νόμου και κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.

Ειδικότερα δε το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλομένου μισθώματος και του "ελευθέρου" -για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας - το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, πρέπει στη συνέχεια το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής.

Απαραίτητα στοιχεία της αγωγής με βάση το άρθρο 288 ΑΚ: κατ’ αρχάς, ο ενάγων οφείλει να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λ.π.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος. Δηλαδή, απαιτείται έτσι κατά τρόπο συγκεκριμένο να αναφερθεί η σημαντική μείωση του τιμάριθμου και του ατομικού εισοδήματος, η μη ζήτηση καταστημάτων για μίσθωση που έχει ως συνέπεια τη σημαντική μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, η ζημία του μισθωτή και τέλος, η μισθωτική αξία όμορων και ομοειδών καταστημάτων.

Τέλος, το δικαίωμα αναπροσαρμογής τόσο κατά το άρθρο 388 όσο και κατά το 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό και κατά συνέπεια τόσο η αγωγή όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί του μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος.

Για περαιτέρω πληροφορίες επικοινωνήστε μαζί μας στο 22920 27360.