Η διαδικασία της κτηματογράφησης

Σύνταξη του Κτηματολογίου (κτηματογράφηση) Η σύνταξη του κτηματολογίου ("κτηματογράφηση") μιας περιοχής ορίζεται ως η διαδικασία καταγραφής των εμπράγματων ή άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων (π.χ. πλήρης ή ψιλή κυριότητα, επικαρπία, προσημείωση ή άλλο εμπράγματο βάρος, κ.λπ.) που έχουν τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα σε ακίνητα μιας συγκεκριμένης περιοχής της χώρας και η σύνδεση των δικαιωμάτων αυτών με συγκεκριμένο(α) ακίνητο(α), όπως αυτά ορίζονται και απεικονίζονται κατόπιν διαδικασιών ελέγχου και τεχνικής επεξεργασίας στα κτηματολογικά διαγράμματα. Κατά την καταγραφή ενός εμπράγματου δικαιώματος καταγράφονται επίσης και μια σειρά νομικών πληροφοριών (ληξιαρχικά στοιχεία και στοιχεία ταυτότητας του δικαιούχου, τρόπος απόκτησης του δικαιώματος, στοιχεία της πράξης με την οποία έχει αποκτηθεί το δικαίωμα κ.λπ.). Επιπροσθέτως, τα γεωτεμάχια απεικονίζονται στα κτηματολογικά διαγράμματα κατά απόλυτο τρόπο με συγκεκριμένες συντεταγμένες κορυφών στο Εθνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ 87), οριογραμμές και εμβαδά. Συνεπώς, η διαδικασία κτηματογράφησης αποσκοπεί αφενός στη συλλογή, επεξεργασία και καταγραφή των εμπράγματων και άλλων εγγραπτέων δικαιωμάτων ανά ακίνητο και, αφετέρου, στη συλλογή και επεξεργασία στοιχείων που θα επιτρέψουν την κατά το δυνατόν ακριβέστερη απεικόνιση των γεωτεμαχίων στο κτηματολογικό διάγραμμα.

Στάδια κτηματογράφησης Η διαδικασία κτηματογράφησης έχει συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα, που ξεκινά με την κήρυξη μιας περιοχής υπό κτηματογράφηση και ολοκληρώνεται με την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή.  Συνοπτικά, περιλαμβάνει τα ακόλουθα στάδια:  Υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας από τους δικαιούχους στα Γραφεία Κτηματογράφησης και καταχώριση των δηλώσεων σε ψηφιακή βάση. Σύνταξη προσωρινών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων με βάση τα στοιχεία που έχουν συλλεχθεί από τη διαδικασία της υποβολής δηλώσεων και έχουν τύχει επεξεργασίας από νομικούς και τοπογράφους. Ανάρτηση προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) στα Γραφεία Κτηματογράφησης για διάστημα δύο μηνών και αποστολή αποσπασμάτων στους δικαιούχους προς ενημέρωσή τους. Υποβολή ενστάσεων ενώπιον ανεξάρτητων διοικητικών επιτροπών ή αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής κατά περίπτωση – από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον- για διάστημα δύο μηνών για τους κατοίκους εσωτερικού και τεσσάρων μηνών για τους κατοίκους εξωτερικού. Αναμόρφωση των κτηματολογικών στοιχείων μετά την εξέταση των ενστάσεων και των αιτήσεων διόρθωσης και σύνταξη των τελικών κτηματολογικών πινάκων και διαγραμμάτων. Οι εγγραφές που εμφανίζονται στους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες ονομάζονται Αρχικές Εγγραφές, καθώς αποτελούν την πρώτη (αρχική) εγγραφή στο κτηματολόγιο. Έναρξη λειτουργίας Κτηματολογικού Γραφείου στη συγκεκριμένη περιοχή στη θέση του παλαιού Υποθηκοφυλακείου.

Ανάρτηση Κτηματολογικών στοιχείων

Τι είναι η Ανάρτηση

Η Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) είναι κορυφαία στιγμή στη διαδικασία σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου. Με αυτήν δημοσιοποιείται η καταγραφή των ιδιοκτησιών που δηλώθηκαν στο πρώτο στάδιο της κτηματογράφησης και η μετέπειτα επεξεργασία τους από νομικούς και τοπογράφους. Με τον τρόπο αυτό, δίνεται σε όλους η δυνατότητα ελέγχου, επιβεβαίωσης ή και διόρθωσης τυχόν λαθών.

Στην Ανάρτηση συμμετέχουν καταρχήν όσοι έχουν υποβάλει Δήλωση, όμως και οι δικαιούχοι που για οποιοδήποτε λόγο δεν υπέβαλαν μέχρι τώρα Δήλωση έχουν μία ακόμη ευκαιρία να καταγράψουν το δικαίωμά τους και να αποφύγουν άσκοπη ταλαιπωρία στο μέλλον.

Η Ανάρτηση των προσωρινών κτηματολογικών στοιχείων (πινάκων και διαγραμμάτων) πραγματοποιείται στα Γραφεία Κτηματογράφησης για διάστημα δύο μηνών και η έναρξη, που ορίζεται με Ανακοίνωση της  ΕΚΧΑ ΑΕ στον Τύπο, είναι διαφορετική για κάθε περιοχή.

Τα στοιχεία της Ανάρτησης είναι:  

α) Ο Κτηματολογικός Πίνακας, που περιλαμβάνει το σύνολο των δικαιωμάτων μιας περιοχής, όπως τεκμηριώθηκαν από τους τίτλους και τα υπόλοιπα στοιχεία που συλλέχθηκαν κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης. Ο πίνακας είναι ο οργανωμένος ανά ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, μοναδικός για κάθε ακίνητο)

β) Το Κτηματολογικό Διάγραμμα, στο οποίο απεικονίζονται τα γεωμετρικά στοιχεία των ακινήτων (όρια, θέση).

Μετά την ολοκλήρωση και αυτού του σταδίου, που περιλαμβάνει την υποβολή και εξέταση αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων και την αντίστοιχη διόρθωση στους κτηματολογικούς πίνακες, τα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία οριστικοποιούνται, τελειώνει η μελέτη κτηματογράφησης και ξεκινά να λειτουργεί το Εθνικό Κτηματολόγιο στη συγκεκριμένη περιοχή στη θέση του Υποθηκοφυλακείου. 

Τι πρέπει να κάνει ο πολίτης

Εκτός από την Ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων στα Γραφεία Κτηματογράφησης, για την καλύτερη εξυπηρέτηση των δικαιούχων προβλέπεται και ταχυδρομική αποστολήαποσπασμάτων από τους Κτηματολογικούς Πίνακες και τα Διαγράμματα, στη διεύθυνση επικοινωνίας που έχει δηλωθεί από κάθε δικαιούχο.

Με τον τρόπο αυτό, καθένας λαμβάνει γνώση της καταγραφής των δικαιωμάτων του και της γεωγραφικής απεικόνισης του ακινήτου του και εφόσον συμφωνεί με τα στοιχεία αυτά δεν χρειάζεται να προβεί σε κάποια ενέργεια.

Στην περίπτωση που δεν συμφωνεί με κάποιο από τα καταγεγραμμένα στοιχεία μπορεί να υποβάλει αίτηση διόρθωσης ή ένσταση.

Συγκεκριμένα, κάθε δικαιούχος θα λάβει φάκελο με τα ακόλουθα έντυπα:

ΕΝΤΥΠΟ Α: Στοιχεία Δικαιούχου- Κωδικοί Ιδιοκτησίας. Το έντυπο περιλαμβάνει:

·        Tα προσωπικά στοιχεία του δικαιούχου, όπως έχουν καταχωριστεί στο Εθνικό Κτηματολόγιο 

·        Tους κωδικούς ιδιοκτησίας των δικαιωμάτων, για τα οποία έχει υποβάλει δήλωση. Οι κωδικοί ιδιοκτησίας είναι αυτοί που αναγράφονταν στο «Αποδεικτικό Υποβολής Δήλωσης», που έλαβε κατά την υποβολή της δήλωσης.

ΕΝΤΥΠΟ Α1 : Απόσπασμα Πίνακα Ανάρτησης. Το έντυπο περιλαμβάνει τα στοιχεία του ακινήτου/δικαιώματος του Κτηματολογικού Πίνακα που αφορούν στην ιδιοκτησία κάθε δικαιούχου.

ΕΝΤΥΠΟ Α2 : Απόσπασμα Διαγράμματος Ανάρτησης. Στο έντυπο απεικονίζονται τα όρια και η θέση του ακινήτου που αφορά κάθε δικαιούχο, όπως έχουν καταγραφεί στο Κτηματολόγιο. 

Ειδικές περιπτώσεις

-         Στην περίπτωση ιδιοκτησιών που δηλώθηκαν αλλά είτε δεν κατέστη δυνατός ο εντοπισμός τους ή τα στοιχεία που προσκομίστηκαν δεν κρίθηκαν επαρκή, οι δικαιούχοι θα λάβουν μόνο το Έντυπο Α.   

-        Επίσης, στο Έντυπο Α ενδέχεται κάποιοι δικαιούχοι να βρουν στοιχεία δικαιωμάτων που τους αφορούν, για τα οποία δεν έχουν υποβάλει δήλωση, αλλά προέκυψαν από την επεξεργασία άλλων στοιχείων που συλλέχθηκαν. Για τα δικαιώματα αυτά, εφόσον κάποιος συνεχίζει να είναι δικαιούχος, οφείλει να υποβάλει δήλωση του ν.2308/95, καταβάλλοντας και το προβλεπόμενο πάγιο τέλος (35 ή 20 ευρώ).

Στις περιπτώσεις αυτές οι δικαιούχοι θα πρέπει να προσέλθουν στο Γραφείο Κτηματογράφησης, προκειμένου να τους δοθούν οδηγίες για τις ενέργειές τους.

Σημαντικές πληροφορίες

       Το πιο κρίσιμο σημείο της διαδικασίας είναι ο προσεκτικός έλεγχος των εγγράφων που  θα παραλάβει κάθε δικαιούχος ταχυδρομικά. Σημειώνεται ότι καθένας θα λάβει τόσα αποσπάσματα όσα είναι και τα δικαιώματα που δήλωσε στον ίδιο ΟΤΑ που πραγματοποιείται Ανάρτηση.

Ö         Εάν κάποιος που έκανε δήλωση ιδιοκτησίας δεν παραλάβει φάκελο θα πρέπει να απευθυνθεί στο Γραφείο Κτηματογράφησης της περιοχής που ανήκει το ακίνητό του.

Ö         Οι δικαιούχοι που για οποιοδήποτε λόγο δεν υπέβαλαν μέχρι τώρα Δήλωση έχουν μία ακόμη ευκαιρία να προσέλθουν στο Γραφείο Κτηματογράφησης και να καταγράψουν το δικαίωμά τους ώστε να αποφύγουν άσκοπη ταλαιπωρία στο μέλλον.

Πως διαβάζεται το Απόσπασμα

Το Κτηματολόγιο είναι κτηματοκεντρικό σύστημα. Δηλαδή, μετά την καταγραφή των δικαιωμάτων σε μία ενιαία ηλεκτρονική βάση, το σημείο αναφοράς είναι το ακίνητο, το οποίο λαμβάνει ένα μοναδικό αριθμό, τον ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου), ανεξάρτητα από τον αριθμό των συνδικαιούχων και των δικαιωμάτων που υπάρχουν πάνω σ΄αυτό. 

Ο ΚΑΕΚ αναγράφεται τόσο στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Πίνακα, όσο και στο Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.

Για την καλύτερη εξυπηρέτησή σας, το Απόσπασμα που θα λάβετε περιλαμβάνει μόνο τα στοιχεία που δηλώσατε και τα στοιχεία που προέκυψαν από την επεξεργασία (δηλαδή, δεν περιλαμβάνει όλα τα πεδία Δήλωσης)

Στο ΕΝΤΥΠΟ Α εκτός από τα στοιχεία δικαιούχου θα βρείτε πολύ σημαντική πληροφορία, που αφορά στη συνολική εικόνα των δικαιωμάτων σας για τον ίδιο ΟΤΑ. Συγκεκριμένα, θα βρείτε:

α) Δικαιώματα που συμπεριλήφθηκαν στην Ανάρτηση. Για καθένα από αυτά τα δικαιώματα ακολουθεί ξεχωριστά Απόσπασμα του Κτηματολογικού Πίνακα με τα στοιχεία Ακινήτου, το είδος του δικαιώματος και το Απόσπασμα Προσωρινού Κτηματολογικού Διαγράμματος.

Ενδεχομένως, να βρείτε και κάποια από την παρακάτω πληροφορία:

β) Δικαιώματα που απορρίφθηκαν λόγω ανεπαρκών στοιχείων. Τα δικαιώματα αυτά δεν έχουν συμπεριληφθεί στους Προσωρινούς Κτηματολογικούς Πίνακες της Ανάρτησης (δεν θα βρείτε Απόσπασμα με τα στοιχεία ακινήτου, το είδος του δικαιώματος και Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος).

Θα πρέπει να προσέλθετε στο Γραφείο Κτηματογράφησης για να ενημερωθείτε για τους λόγους απόρριψης του κάθε δικαιώματος (π.χ. η πράξη που προσκομίσατε δεν ήταν πρόσφορη, προκρίθηκε το δικαίωμα κάποιου άλλου κλπ). Επίσης, θα ενημερωθείτε για τα απαραίτητα  στοιχεία που πρέπει να προσκομίσετε, αναλόγως την περίπτωση.

γ) Δικαιώματα για τα οποία δεν κατέστη δυνατός ο εντοπισμός. Τα δικαιώματα αυτά δεν έχουν συμπεριληφθεί στους Προσωρινούς Κτηματολογικούς Πίνακες της Ανάρτησης (δεν θα βρείτε Απόσπασμα με τα στοιχεία ακινήτου, το είδος του δικαιώματος και Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος), γιατί δεν έχει καταστεί δυνατός ο εντοπισμός του ακινήτου.

Για το λόγο αυτό, θα πρέπει να προσέλθετε στο Γραφείο Κτηματογράφησης για  να υποβάλετε Αίτηση Διόρθωσης/ Ένσταση,  προσκομίζοντας στοιχεία που θα βοηθήσουν στον προσδιορισμό των ακινήτων σας.

δ) Δικαιώματα που προέκυψαν από άλλα στοιχεία. Παρότι δεν υποβάλατε δήλωση κατά το πρώτο στάδιο της διαδικασίας, κατά την επεξεργασία άλλων στοιχείων, προέκυψε το δικαίωμά σας και συμπεριλήφθηκε στους Προσωρινούς Κτηματολογικούς Πίνακες (π.χ. περίπτωση συνιδιοκτησίας, όπου ο ένας συνδικαιούχος δήλωσε το ποσοστό του και ο άλλος όχι, ή περίπτωση που από τον ίδιο τίτλο προκύπτουν δύο δικαιώματα εκ των οποίων το ένα δηλώθηκε και το άλλο όχι κ.α.).

Στην περίπτωση αυτή, στην επιστολή που λάβατε αναγράφεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) των ακινήτων επί των οποίων προέκυψε δικαίωμα που σας αφορά, καθώς και κάποια στοιχεία που σας βοηθούν να διαπιστώσετε για ποιο δικαίωμα πρόκειται. Εφόσον διατηρείτε το δικαίωμα στο ακίνητο θα πρέπει να υποβάλετε Δήλωση και να πληρώσετε το αντίστοιχο τέλος κτηματογράφησης.

Σε κάθε περίπτωση, εάν έχετε ήδη μεταβιβάσει το δικαίωμά σας ή παραιτηθήκατε απ’ αυτό, θα πρέπει να προσέλθετε στο Γραφείο Κτηματογράφησης για  να υποβάλετε αίτηση διόρθωσης (εγγραφή μη ενεργού δικαιώματος), στην οποία θα επισυνάψετε τους τίτλους μεταβίβασης ή παραίτησης.

Αιτήσεις διόρθωσης/ενστάσεις - Προθεσμίες & Έντυπα

Προθεσμίες υποβολής αιτήσεων διόρθωσης/ ενστάσεων

Ο δικαιούχος που διαφωνεί με κάποιο από τα στοιχεία της Ανάρτησης, αλλά και οποιοσδήποτε έχει έννομο συμφέρον μπορεί να υποβάλει αίτηση διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής ή ένσταση μέσα σε προθεσμία δύο (2) μηνών για τους κατοίκους εσωτερικού και σε προθεσμία τεσσάρων (4) μηνών για τους κατοίκους εξωτερικού στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. Η έναρξη της προθεσμίας ορίζεται με Ανακοίνωση της EKXA ΑΕ στον Τύπο.  

Αιτήσεις διόρθωσης/ενστάσεις- Έντυπα

Οι αιτήσεις διόρθωσης και οι ενστάσεις υποβάλλονται αυτοπροσώπως ή με εξουσιοδότηση στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης και προϋπόθεση για την υποβολή τους είναι να έχει προηγουμένως υποβληθεί δήλωση του Ν.2308/1995 και να έχει καταβληθεί το πάγιο τέλος κτηματογράφησης. Το κόστος υποβολής αίτησης διόρθωσης/ ένστασης είναι 5€.

Οι αιτήσεις διόρθωσης εξετάζονται από το Γραφείο Κτηματογράφησης και οι ενστάσεις από τριμελή επιτροπή στην οποία Πρόεδρος είναι δικαστικός λειτουργός.

Για την απλοποίηση της διαδικασίας έχει σχεδιαστεί ένα ενιαίο έντυπο «Αίτηση Διόρθωσης/ ένσταση» που καλύπτει όλες τις περιπτώσεις διόρθωσης που μπορεί να αιτηθείτε.  Για όσες διορθώσεις και να αιτηθείτε στο ίδιο έντυπο θα πληρώσετε συνολικά 5€.

Διόρθωση προσωπικών στοιχείων 

Ειδικά για την περίπτωση που ζητάτε διόρθωση προσωπικών στοιχείων θα χρησιμοποιήσετε το ειδικό έντυπο «Αίτηση διόρθωσης προσωπικών στοιχείων» για το οποίο δεν καταβάλλεται τέλος.

Αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος

Η "Αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος" υποβάλλεται στις περιπτώσεις σφάλματος πληκτρολόγησης το οποίο αφορά σε στοιχεία τίτλου, εκδότη, στοιχεία μεταγραφής, χρήση, αριθμό κτιρίου ή ορόφου στον τίτλο κ.λπ. Η Αίτηση προδήλου σφάλματος υποβάλλεται ατελώς.

Τι αλλάζει στη διαδικασία Δήλωσης Ιδιοκτησίας μετά την Ανάρτηση

Μετά την έναρξη της Ανάρτησης στις συγκεκριμένες και μόνο περιοχές είναι υποχρεωτική η επισύναψη Πιστοποιητικού Kτηματογραφούμενου Ακινήτου σε κάθε συναλλαγή που αφορά στα ακίνητα της περιοχής. Το Πιστοποιητικό εκδίδεται από το αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης και οι συμβολαιογράφοι πρέπει να το ζητούν υποχρεωτικά κατά τη σύνταξη των συμβολαίων. Είναι επίσης υποχρεωτικό και σε κάθε συζήτηση ενώπιον δικαστηρίου που αφορά σε ακίνητο και στην καταχώριση οποιασδήποτε δικαιοπραξίας στο Υποθηκοφυλακείο.

Στην περίπτωση απόκτησης νέων δικαιωμάτων στις περιοχές όπου έχει γίνει ανάρτηση συμπληρώνεται μόνο η δήλωση Δ2 η οποία υποβάλλεται στο οικείο Υποθηκοφυλακείο και όχι στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. 

Η διαδικασία έχει ως εξής:

Πριν από τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο, οι πολίτες απευθύνονται στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης προκειμένου να γίνει α) έλεγχος της δήλωσης Δ2 και όλων των απαιτούμενων εγγράφων, β) υπολογισμός του αναλογούντος πάγιου τέλους κτηματογράφησης και γ) εκτύπωση του Εντύπου Οφειλών Πάγιου Τέλους Κτηματογράφησης και Πιστοποιητικού Κτηματογραφούμενου Ακινήτου.

Μετά την καταβολή του τέλους στην Τράπεζα, οι πολίτες υποβάλλουν τα σχετικά έγγραφα (συμβολαιογραφική πράξη, περίληψη, Δ2, σχετικά συνυποβαλλόμενα, απόδειξη πληρωμής κ.λπ.) στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, το οποίο υποχρεούται να τα αποστείλει στο αρμόδιο Γραφείο Κτηματογράφησης. Για τις εν λόγω δηλώσεις δεν εκτυπώνεται από το Υποθηκοφυλακείο αποδεικτικό υποβολής δήλωσης.

Πηγή: Κτηματολόγιο, www.ktimatologio.gr